借り換えローン特集

引き続き、フラット３５のデメリットや留意点を説明していきます。

銀行のローンでは「団体信用保険込み」という場合が多いのですが、フラット３５は加入が別途必要です、「込み」ではありません。
年に一回、残高に対して支払います。残金１０００万円あたり２８３００円、もちろん残高が少なければ団体信用保険代も安くなります。

また「併用ローン」が必要なケースも出てきます。その理由としては【上限が８０００万円】ということ。
不足している部分はローンを併用して補う形になります。
さらにフラット３５は融資上限額が物件の９割と決まっているので、この不足分も併用ローンで補います。
今ではいろいろな種類の機関がフラット３５と併用できるローンを提供しています。

次に、所得によって限度額が変わってくることです。これは借り換えローンやフラット３５に限ったことではないですね。
所得が低ければ、もちろん融資額の限度も低くなります。これは夫婦が共働きの場合、合算して申告することによって限度額を上げることが可能です。


前回・今回とフラット３５についてのデメリットや留意事項を挙げましたが、ご自身の返済プランに合ったものを選んでください。

借入するためにはいろいろと条件がありますが、近年は緩和の傾向にあります。
早めに相談して、融資が可能か確認することが大切になってきます。フラット３５の保証型は借り換えローンにも利用できるようになりました。
しかし一部の機関でしか取り扱ってないようなので、比較することが大切です。

消費者金融＆キャッシング情報

フラット３５・借り換えローンの必要性は前回説明してきました。前回はメリットばかりあげたので今度はデメリットについて紹介します。
フラット３５は３５年のローンになりますので、２０年ローンと比べると金利は少し高い傾向があるようです。
もし３５年もローンが不要で１０年や２０年でいいわという人がいたらフラット３５よりも安い金利のローンがお得です。
ちなみに平成１９年から【フラット２０】が始まりました。これはフラット３５よりも０．２％くらい金利が低くなっています。

次に、フラット３５を申し込んでから審査があるため実際の借入までの期間が２週間から１ヵ月かかるということ。この期間は金融機関により変わってきます。
余裕を持って申込をすることが大切ですし、もし審査に落ちたら借入ができないので他を探すことになる事も念頭に置いておきましょう。
また不動産屋さんによっては「審査に通らなければ手続きが進まない」というところもあり、実際の入居が延びることがありますのでしっかり確認しましょう。

フラット３５は融資開始時の金利になります。ですから借入の申し込みをした時点と融資開始時とでは金利が変わることがあるのです。
はっきりと確定していないのでこれはかなり不便というかギャンブルです。今の金利が２．３０％しても融資開始時が２．５８％だった！ということもあり得るので結局他で借りた方がお得だったということもあります。
いろいろと比較しての借り換えローンですが、こういう落とし穴にも注意が必要です。

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借り換えローンを考える時に「フラット３５」というものを選択しから外すことはできません。
フラット３５とは、旧：住宅金融公庫　現：住宅金融支援機構が支援している民間金融機関の「長期固定金利」のことです。
今までフラット３５は「公庫提携ローン」「証券化ローン」「公庫買い取りローン」「新型住宅ローン」などと様々な呼び方をされていたものです。

フラット３５は「買取型」と「保証型」があります。
買い取り型は前から出ている商品で、金利や事務手数料以外はどこの金融機関でも同じ構成になっています。
保証型は割と最近始まったものです。団体信用保険・繰り上げ最低額・繰り上げ返済手数料・保証料などの金利・事務手数料以外は各金融機関が設定していて買い取り型よりもお得になるケースがあります。

フラット３５買い取り型のメリットは何といっても【最長３５年間金利固定】ということ。変動金利と違い、返済額が上がることはありません。
また長期固定金利のローンとしては金利が２％台と過去にないほどの低金利です。
銀行ローンの場合は融資額の０．２％ほどの保証料を事前に支払うか、毎月の金利に上乗せをして払わないといけませんが、フラット３５は保証料０円です。
そして借入は最大８０００万円！保証人不要です。
銀行の場合は、繰り上げ返済の際に手数料が必要になる場合がありますがフラット３５の買い取り型の繰り上げ返済手数料は無料です。フラット３５の保証型の場合は各金融機関が設定するため必要な場合があります。

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借り換えローンでは「金利が重要！」と言ってきましたので変動金利よりも固定金利にするメリットはわかったかと思います。
しかし「固定が安心なのはわかったけれどこの不景気で金利はしばらく上がらないし今は変動金利がお得では？」と思う人もいるかもしれません。
実際に変動金利を利用している人は増加傾向になっています。金利が安い時にローンを組んで当面は変動金利で。金利が上がってきたら固定に切りかえると考える人です。
これは実際とても効率的というか理想的なものですが、変動金利は動かなくても固定金利は将来的に景気が回復する兆しがあれば金利が上がってしまうのです。
ですから最初に変動金利で、将来的に固定へと変更を検討されている方は、経済の動きをチェックすることが大切です。

上記の方法は長期間低金利の時期が続けば変動金利はお得でしょう。しかしいつまで変動しないのかの保証がありません。
実際に変動金利で借り換えローンを開始して、すぐに金利が上がってしまったら損をしたという気持ちになります。
最初に固定金利にしておけば完済した時点での支払額は安く済む可能性もあります。

しかし実際に変動金利から固定金利へ切り替えるものと最初から固定金利でローンを組むもの、どちらがお得なのか…これは変動金利が今後どうなっていくかもわかりませんので予想したり試算したりするのはかなり難しいです。
実際の窓口などで変動金利の期間別の返済シミュレーションなど、相談してみるのがいいかもしれません。

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金利にも種類がありますので紹介しておきたいと思います。

まず「固定金利選択型」です。民間金融機関でのローンは長くて３５年の住宅ローンを組むことが可能です。
固定金利の期間を指定することで３・５・１０年などの指定期間中は固定金利で返済可能です。
指定期間内の返済額は一定ですが、期間が過ぎれば金利の動向を見ながらその機関が採用するシステムを選ばないといけません。
基本的に（指定期間内の）固定金利のときの金利はお得に設定されていることが多いです。しかしそのあとのこともしっかりとシミュレーションすることが大切になってきます。

次は「変動金利」です。文字通り、金利が変わるものです。
民間金融機関の住宅ローン・借り換えローンはこの変動金利を採用しているところが多いです。
この変動金利というのは、返済中の年に２回（夏と冬）に金利の動向をチェックします。しかし毎月の返済額はその都度変わるわけではなく、最初の５年間は増減しません。
６年目から増えるとしても今までの月の返済額の２５％以上は増やさない、と上限が設けてあります。
ローンの最後の返済の時にまだ残高があれば基本的には一括で返済しなくてはなりません。
これは現在の低金利の時代でも、５年からの固定金利期間指定と比べても下回っているので避けたいところです。

最後に「はんはんプラン」です。
上記の固定金利選択型と変動金利の利点と欠点を組み合わせたローンです。高金利の時は変動金利、低金利の時は固定金利というシステムのローンです。

このように種類がありますが、借り換えローンを検討されている方は実際の機関に行ってシミュレーションしてもらうのが確実だと思います。
知識として、このように金利に種類があることは覚えておいた方がいいでしょう。

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