借り換えローン特集

２００９年の４月現在、固定金利・変動金利ともに歴史的低水準で動いています。変動金利は大手都市銀行で１．３％程度、長期固定金利では住信ＳＢＩネット銀行が最も安く２．５％程度です。

上記数字だけを見ると、今は低金利の変動金利でローンを組み、金利が上昇してきたら固定金利の借り換えローンに切り替えるというのは賢い選択のように思えますが、実際にはそれほど簡単にはいかないのです。

希望のローンの審査に通ることが大前提ですが、借り換えローンには抵当権の設定やローンの保証料の設定などの手続きが必要なために諸経費が４０～６０万円かかります。
そして、やはり難しいのは借り換えのタイミングです。例えば、今の金融危機が翌年には落ち着いて金利が上がり出すと、すぐに借り換えローンへの切り替えを検討しないといけません。
借り換えローンにすることで、ローンの返済をおさえる可能性はありますが、上記リスクがあることを念頭に置いたうえで総合的に判断することが大切になってきます。

基本的にはローンを組むような大きな買い物をする際には特に、出来る限りリスクを抑えなければいけません。世間の動きや今後の金利動向を見通せる人は一般的に多いとは言えないと思います。
ですから返済額を固定にし、確実なローンの返済計画を立てることが可能な長期固定金利のローンにすることが安心・安全だと思います。

また、自己資金にゆとりがある人は預金連動型住宅ローンを検討されるのもいいかもしれません。

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マネー虎の巻

住宅ローン・借り換えローンの返済には２種類あり、それがタイトルの元利均等ともと金均等です。
元金均等の返済では毎月の返済総額＝「借入総金額÷返済期間」＋「残高にかかる金利」、という形になります。
ローンの最初は残高が多いのでその分金利は高くなりますね。ですから徐々に毎月の返済額が減っていくという形です。

元利均等返済は毎月の返済額が最初から最後まで一定になる形です。もちろん金利も含んだ金額です。

この二つのどっちがお得かというのはありません。ですからご自身のライフスタイルと合わせて検討してください。
ちなみに公的融資機関やフラット３５では上記二つを選択できるようになっており、民間金融機関では基本的には元利均等になります。
借り換えローンの場合は民間になりますので元利均等ですね。

ローンの金額や返済期間・金利が全く同じ条件で比較した場合は元金均等の方が支払う利息の総額は少なくなります。しかし借入当初の支払額が大きいため、それなりの収入がないと審査に通らない可能性があります。
また団体信用生命保険料・保証料などは残高にかかります。ですので借入当初の支払が多い元金均等の方が負担が少なくなります。
結果的に、同じ条件であれば元金均等の方がコスト的には利点が多いです。

しかし、十分な収入があって元金均等の返済が可能な状態であっても元利均等を選ぶ場合もあります。つまり、毎月の返済を高い返済額で均等に支払うのです。
こうすることにより返済残高にかかる利息や保証料などのコストを抑えられるということです。返済期間の短縮になるからです。

このようにパターンはたくさんあります。しっかりと窓口で相談してみましょう。

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段階金利とは？
これは昭和５７年から平成１７年まで使われていた公庫の住宅ローン方式です。ローン開始から１０年間・１１年目から完済までの期間で金利が変わるもののことを言います。
１０年目までを基準金利、１１年目以降を段階金利というのですが、この段階金利のローンの注意点は「段階金利が高い」ということです。
今の長期固定金利のローンの金利に比べて、この段階金利は４％ほどのところが多く、結果から言えば損なのです。

ですから最近はこの段階金利から借り換えローンをする人も増えています。
以前に家を買って今まで基準金利だったものがそろそろ１０年になる…段階金利前に民間金融機関への借り換えを検討される人が多いからです。今は民間金融機関の長期固定金利が２％くらいのものがあるため総返済額はかなり差が出てくるわけです。
現在は段階金利のローンは廃止されていて新規申し込みはないのですが、廃止される前に段階金利で契約をして支払をされている人は早めに長期固定金利で２％台のところを検討しましょう。

検討される人もいろいろとパターンがあると思います。
まず段階金利廃止直前でローンを組まれた人。まだ基準金利で支払されている人です。今の金利が他の民間金融機関と大差なければそのままでいいと思います。
基準金利期間が終わるころに借り換えローンの検討を始めてください。
次に段階金利の開始が近い人、段階金利が開始されている人はすぐにでも民間金融機関の借り換えローンを探してください。
長期固定金利も今後は上昇する可能性が高いのでできれば早めに借り換えをしましょう。

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借り換えローンに限らず、金利がすごく安いところってありますよね。キャンペーンなどで１％以下のものもあります。

１％以下の超低金利のローンは「固定金利選択型」で１年から３年ほどは固定で１％以下の金利です。
おさらいですが「固定金利選択型」とは契約時に期間を決めて、その期間だけ固定金利になるものです。期間が終われば変動金利に変わるものをいいます。最近では固定金利期間を再設定できるものもあります。
この超低金利のローンはこの「固定期間」が終了すると金利が大幅に増えるということです。
超低金利のローンは確かに魅力的です。しかし固定期間が短いために長い目で見たとき、最終的な総支払額から見たとき、この金利差は大して意味はありません。
それに加えて固定期間が終了したら毎月の返済額が上がり、家計へ大きな影響を与えかねません。
通常の変動金利であれば、金利が上昇し始めたらそれよりも安い固定金利に変更ができます。しかしこの固定金利選択型では、この超低金利期間の終盤に金利が上がっても対処できないものです。固定終了後の金利で適用されますので金利が急上昇ということを避けられないのが現状です。こうなったら他行の長期固定金利借り換えローンに切り替えるかたちになります。

結局のところ、この「超低金利・固定金利選択型」の場合はほとんどメリットがありません。言ってしまえば【極端な返済の先送り】ということ。
固定金利で低金利のときと変動金利で高金利のときでの差が激しいため、結局最初の手金利のしわ寄せがあとになってやってくるのです。
とにかく目先の「超低金利」という文字で目を曇らせないで、冷静に長期返済のことを計画してください。

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借り換えローンでは「金利が重要！」と言ってきましたので変動金利よりも固定金利にするメリットはわかったかと思います。
しかし「固定が安心なのはわかったけれどこの不景気で金利はしばらく上がらないし今は変動金利がお得では？」と思う人もいるかもしれません。
実際に変動金利を利用している人は増加傾向になっています。金利が安い時にローンを組んで当面は変動金利で。金利が上がってきたら固定に切りかえると考える人です。
これは実際とても効率的というか理想的なものですが、変動金利は動かなくても固定金利は将来的に景気が回復する兆しがあれば金利が上がってしまうのです。
ですから最初に変動金利で、将来的に固定へと変更を検討されている方は、経済の動きをチェックすることが大切です。

上記の方法は長期間低金利の時期が続けば変動金利はお得でしょう。しかしいつまで変動しないのかの保証がありません。
実際に変動金利で借り換えローンを開始して、すぐに金利が上がってしまったら損をしたという気持ちになります。
最初に固定金利にしておけば完済した時点での支払額は安く済む可能性もあります。

しかし実際に変動金利から固定金利へ切り替えるものと最初から固定金利でローンを組むもの、どちらがお得なのか…これは変動金利が今後どうなっていくかもわかりませんので予想したり試算したりするのはかなり難しいです。
実際の窓口などで変動金利の期間別の返済シミュレーションなど、相談してみるのがいいかもしれません。

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