借り換えローン特集

借り換えローンはさまざまな人が検討できます。具体的に３パターン挙げておきたいと思います。

１：複数の会社からローンをしている
住宅のローンは一社からだけとは限りません。違うローン会社から借入をされている人もたくさんいます。
また、ローン会社に限らず例えば夫婦で別々にローンを組んでいる人や親子で組んでいる人もいます。
その場合に不利になる点は抵当権です。抵当権の設定上、これは一本化しなくては損ですね。
ですから「金利上昇が不安」などの理由だけでなく、このような金利以外の目的で借り換えローンを検討する必要があります。
ローン全体でメリットがあるか、少しでもメリットがある場合はそちらに変更することが重要です。
ただここで注意するのは、あくまで「一本化」ですので同じ金融機関でローンを組む形になりますよ。

２：ローン返済の期間が残り少ない人
具体的にどのくらいの期間が残っていれば「返済期間が短い」ということになるのでしょうか？一般的には１５年と言われています。１５年以下なら１５年以上の人に比べて金利の上昇によるリスクは低いです。
ですから１０年の固定金利選択型の借り換えローンを検討してみてもいいかもしれません。
１１年からの金利が高すぎるという場合は繰り上げ返済で返済額を減らすことも割と簡単です。

３：ローンの返済期間の残りが多い人
上記のように１５年以上残りの返済期間のある人は返済期間が多いというように紹介しました。返済期間が長い人はやはり金利に大きく左右されますので是非固定金利に借り換えをしましょう。
ここでの注意は「固定金利選択型」ではなく「固定金利」ですよ！

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新規ローンや借り換えローンでマイホームを持ったあと、どのようなお金がかかってくるか紹介します。
まず「固定資産税」ですね。税率は市町村により異なります。賦課期日（毎年１月１日）に固定資産を持っている人がその固定資産の価格により算定された税を市町村に払います。

次に「団体信用生命保険」です。これは住宅ローンを受けている人が死亡したときに、債務を保険会社が弁済してくれるものです。実際このような事態になったときには家のローンはなくなり、実際の家は遺族や本人の名義・所有になります。

「都市計画税」というものもあります。
都市開計画事業または土地区画整理事業の費用に割り当てられる税金で、街作りを目的としています。これも市町村により変わってきます。対象となるのは対象となる地区内にある土地・家屋です。大体、土地・家屋の評価額の０．３％です。

「修繕積立金・管理費」はマンションに限ってですが毎月かかります。修繕積立費用は外壁の直しやエレベーターの修理などにあてるための積立です。
管理費はエレベーターの点検や共有部分の掃除や点検・保守にかかる費用になります。これは賃貸の「共益費」と同じですね。
大体この修繕積立金と管理費で２万円くらいが一般的ではないでしょうか。
最近は修繕積立金を５０００円ほどのものも多いですが、これは安くみせかけているだけのものになりますので注意してください。

借り換えローン後もここは変わらないので注意しましょう。

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住宅ローン・借り換えローンの返済には２種類あり、それがタイトルの元利均等ともと金均等です。
元金均等の返済では毎月の返済総額＝「借入総金額÷返済期間」＋「残高にかかる金利」、という形になります。
ローンの最初は残高が多いのでその分金利は高くなりますね。ですから徐々に毎月の返済額が減っていくという形です。

元利均等返済は毎月の返済額が最初から最後まで一定になる形です。もちろん金利も含んだ金額です。

この二つのどっちがお得かというのはありません。ですからご自身のライフスタイルと合わせて検討してください。
ちなみに公的融資機関やフラット３５では上記二つを選択できるようになっており、民間金融機関では基本的には元利均等になります。
借り換えローンの場合は民間になりますので元利均等ですね。

ローンの金額や返済期間・金利が全く同じ条件で比較した場合は元金均等の方が支払う利息の総額は少なくなります。しかし借入当初の支払額が大きいため、それなりの収入がないと審査に通らない可能性があります。
また団体信用生命保険料・保証料などは残高にかかります。ですので借入当初の支払が多い元金均等の方が負担が少なくなります。
結果的に、同じ条件であれば元金均等の方がコスト的には利点が多いです。

しかし、十分な収入があって元金均等の返済が可能な状態であっても元利均等を選ぶ場合もあります。つまり、毎月の返済を高い返済額で均等に支払うのです。
こうすることにより返済残高にかかる利息や保証料などのコストを抑えられるということです。返済期間の短縮になるからです。

このようにパターンはたくさんあります。しっかりと窓口で相談してみましょう。

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段階金利とは？
これは昭和５７年から平成１７年まで使われていた公庫の住宅ローン方式です。ローン開始から１０年間・１１年目から完済までの期間で金利が変わるもののことを言います。
１０年目までを基準金利、１１年目以降を段階金利というのですが、この段階金利のローンの注意点は「段階金利が高い」ということです。
今の長期固定金利のローンの金利に比べて、この段階金利は４％ほどのところが多く、結果から言えば損なのです。

ですから最近はこの段階金利から借り換えローンをする人も増えています。
以前に家を買って今まで基準金利だったものがそろそろ１０年になる…段階金利前に民間金融機関への借り換えを検討される人が多いからです。今は民間金融機関の長期固定金利が２％くらいのものがあるため総返済額はかなり差が出てくるわけです。
現在は段階金利のローンは廃止されていて新規申し込みはないのですが、廃止される前に段階金利で契約をして支払をされている人は早めに長期固定金利で２％台のところを検討しましょう。

検討される人もいろいろとパターンがあると思います。
まず段階金利廃止直前でローンを組まれた人。まだ基準金利で支払されている人です。今の金利が他の民間金融機関と大差なければそのままでいいと思います。
基準金利期間が終わるころに借り換えローンの検討を始めてください。
次に段階金利の開始が近い人、段階金利が開始されている人はすぐにでも民間金融機関の借り換えローンを探してください。
長期固定金利も今後は上昇する可能性が高いのでできれば早めに借り換えをしましょう。

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借り換えローンに限らず、金利がすごく安いところってありますよね。キャンペーンなどで１％以下のものもあります。

１％以下の超低金利のローンは「固定金利選択型」で１年から３年ほどは固定で１％以下の金利です。
おさらいですが「固定金利選択型」とは契約時に期間を決めて、その期間だけ固定金利になるものです。期間が終われば変動金利に変わるものをいいます。最近では固定金利期間を再設定できるものもあります。
この超低金利のローンはこの「固定期間」が終了すると金利が大幅に増えるということです。
超低金利のローンは確かに魅力的です。しかし固定期間が短いために長い目で見たとき、最終的な総支払額から見たとき、この金利差は大して意味はありません。
それに加えて固定期間が終了したら毎月の返済額が上がり、家計へ大きな影響を与えかねません。
通常の変動金利であれば、金利が上昇し始めたらそれよりも安い固定金利に変更ができます。しかしこの固定金利選択型では、この超低金利期間の終盤に金利が上がっても対処できないものです。固定終了後の金利で適用されますので金利が急上昇ということを避けられないのが現状です。こうなったら他行の長期固定金利借り換えローンに切り替えるかたちになります。

結局のところ、この「超低金利・固定金利選択型」の場合はほとんどメリットがありません。言ってしまえば【極端な返済の先送り】ということ。
固定金利で低金利のときと変動金利で高金利のときでの差が激しいため、結局最初の手金利のしわ寄せがあとになってやってくるのです。
とにかく目先の「超低金利」という文字で目を曇らせないで、冷静に長期返済のことを計画してください。

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